Sempre uma referência de bom investimento, a aquisição de imóveis para locação exigem atenção e certos cuidados do proprietário, que vão desde a escolha da propriedade (considerando localização, situação do mercado para locação, etc…) até um certo desapego, pois o imóvel alugado se torna, para todos os fins, a casa de outra pessoa.
 
Administração – Para a maioria dos proprietários, a escolha certa é entregar a administração dos alugueis de seus imóveis às imobiliárias, que fica responsável por captar os possíveis inquilinos, cuida da documentação, recebimento e reajuste dos alugueis, entre outros, em troca de uma taxa mensal. Nesses casos, o locador precisa apenas receber os valores e atender ao inquilino, se necessário.
 
Quem não tem interesse em ter esse intermediário precisa ter cuidados em dobro, pois exige atenção a todos os detalhes burocráticos, como consulta para verificar a reputação do futuro locatário. O objetivo é evitar maus inquilinos, que não pagam ou causam danos e problemas aos imóveis, e também os chamados “inquilinos profissionais”, pessoas que alugam propriedades para passar a outros que tem dificuldade em alugar, como devedores, sem renda formal e sem fiador.
 
Valores – Como em tudo o que envolve dinheiro, o que define o valor de locação de um imóvel é o mercado. Fatores como localização, área privativa e estado da propriedade são indicativos, mas são influenciados pelo mercado. Um apartamento antigo de um dormitório na região central pode ter o valor de aluguel próxima a um outro recém-inaugurado de dois dormitórios e garagem na periferia, porque a demanda por imóveis pequenos em regiões centrais costuma ser maior que a de apartamentos em bairros distantes.
 
Para definir o valor, é preciso pesquisar os preços de locação de imóveis vizinhos e na região da propriedade. Novamente, a consultoria de profissionais especializados no mercado imobiliário pode ajudar.
 
Reajuste – Passado um ano é normal que o proprietário tenha interesse em reavaliar o aluguel cobrado, devido à inflação. As referências para o reajuste costumam ser o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), vinculado à Fundação Getúlio Vargas (FGV), ou o indicador de inflação oficial do governo, Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
 
É crucial lembrar que reajustes só são possíveis ao término do contrato de locação. Assim, para revisar o valor do aluguel em um ano, o contrato precisa ter vencimento anual. Para locação de imóveis residenciais, o tempo mínimo é de 30 meses (dois anos e meio) de contrato. Nesses casos, o reajuste antes do encerramento contratual só é permitido se houver concordância do inquilino. Imóveis comerciais não têm tempo estipulado de locação.
 
Contrato – Falando em contrato, este é o item que mais necessita atenção, pois é neste documento que todas as condições de locação do imóvel são estipuladas e validadas no cartório de registro de imóveis. Prazos de locação, condições, direitos e deveres de ambas as partes, características do imóvel, dados de proprietários, fiadores, inquilinos, tudo isso precisa constar no documento.
 
A finalidade do imóvel é outro item importante e precisa constar em contrato. Afinal, ninguém quer alugar uma casa para alguém que vai transformá-lo num estabelecimento comercial, e vice e versa. Em todos os casos, o contrato devidamente constituído e registrado é a prova, tanto do locador quanto do locatário, para a resolução de questões judiciais e extrajudiciais, como pedidos de reformas, problemas estruturais etc.